8 eladott éjszakából 93%-os kihasználtság – amikor nem a lakással, hanem a stratégiával van a probléma, avagy hogyan gondolkodik egy professzionális Airbnb üzemeltető

Áprilisban keresett meg minket egy budapesti lakástulajdonos azzal, hogy szeretné átadni számunkra lakása üzemeltetését.

Az ingatlant korábban másik üzemeltető kezelte, az eredmények azonban messze elmaradtak a várakozásoktól: január elejétől március végéig, vagyis közel három hónap alatt összesen 8 éjszakát sikerült értékesíteni.

Első ránézésre könnyű lett volna azt mondani, hogy a probléma a lokáció.

Mi nem így láttuk.

Nem minden budapesti lakás belvárosi apartman

Az ingatlan nem Budapest klasszikus turisták által keresett belvárosi részén található. Ez természetesen hátrányt jelenthet, ha ugyanazokért a 2–3 éjszakára érkező vendégekért akarunk versenyezni, mint egy V., VI. vagy VII. kerületi apartman.

De miért kellene ugyanazért a vendégért versenyezni?

Már az üzemeltetés átvételekor úgy döntöttünk, hogy ennél a lakásnál más értékesítési stratégiára van szükség.

Ahelyett, hogy mindenáron a rövid, néhány éjszakás foglalások számát próbáltuk volna növelni, a hosszabb tartózkodások felé fordultunk.

Ennek megfelelően alakítottuk az árazást, a minimum tartózkodási időket, az elérhetőséget és az értékesítési stratégiát is.

Az eredmény: 93%-os kihasználtság

A változás gyorsan megmutatkozott a számokban.

Április közepe óta a lakás 93%-os kihasználtsággal működik.

Önmagában azonban a magas kihasználtság még nem feltétlenül jelent jó eredményt. Egy lakást nagyon alacsony árakkal is könnyű megtölteni – ettől még nem lesz sikeres az üzemeltetés.

Éppen ezért számunkra sokkal fontosabb, hogy a magas kihasználtság mellett a bevételi oldal is megfelelő legyen.

Ebben az esetben ez is teljesült: a lakás bevétele szinte azonos a hasonló kategóriájú, rövidebb tartózkodásokra optimalizált apartmanok bevételével.

Vagyis nem egyszerűen több éjszakát értékesítettünk. Olyan működési modellt találtunk az ingatlannak, amely a lokációjához és a piaci lehetőségeihez jobban illeszkedik.

Novemberre már most van egy 22 éjszakás foglalás

A stratégia működését jól mutatja, hogy már novemberre is rendelkezünk egy 22 éjszakás foglalással.

Egy ilyen foglalás nemcsak magasabb kihasználtságot jelent.

Kevesebb vendégváltással, kevesebb üresen maradó nappal és kiszámíthatóbb foglalási naptárral is járhat. Egy nem klasszikus belvárosi lakásnál ezek különösen fontos szempontok lehetnek.

Nem minden lakásra ugyanaz a recept működik

A rövid távú lakáskiadásban könnyű beleesni abba a hibába, hogy minden ingatlant ugyanazzal a módszerrel próbálunk értékesíteni.

Felkerül a hirdetés a platformokra, beállítjuk az árakat, majd várjuk a foglalásokat.

Ha pedig nem érkeznek, sokszor az első következtetés az, hogy rossz a lokáció, túl nagy a verseny, vagy egyszerűen nincs kereslet.

Pedig nem feltétlenül.

Egy belvárosi stúdió, egy külsőbb kerületben található nagyobb lakás és egy prémium apartman teljesen más vendégkört szólíthat meg. Más lehet az optimális tartózkodási idő, az árazás és az értékesítési stratégia is.

A jó üzemeltetés ezért nem abból áll, hogy ugyanazt a receptet alkalmazzuk minden lakásra.

Meg kell találni, hogy az adott ingatlan kinek, milyen áron és milyen típusú tartózkodásra lehet igazán vonzó.

Ennél a lakásnál három hónap alatt 8 eladott éjszakáról indultunk.

Április közepe óta 93%-os kihasználtsággal működik.

Ugyanaz a lakás. Ugyanaz a lokáció.

Ami megváltozott, az a stratégia.

Nem hozza a lakásod a várt eredményeket?

Lehet, hogy nem az ingatlannal vagy a lokációval van probléma, hanem a mögötte álló stratégiával.

Az NW Apartmentsnél minden lakásnál az adott ingatlan adottságaihoz igazítjuk az árazási és értékesítési stratégiát.

Ha kíváncsi vagy, mit lehetne kihozni a lakásodból megfelelő üzemeltetéssel, keress minket bizalommal. Szívesen megnézzük, milyen lehetőségek vannak benne.