Airbnb Budapesten 2027-től: hol lehet új rövid távú szálláshelyet indítani a moratórium után?

Kerületi korlátozások, lehetőségek és ellenőrzési szempontok a 2026. augusztus végén ismert szabályozás alapján

A budapesti rövid távú lakáskiadás piacát jelenleg alapvetően meghatározza az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételére vonatkozó moratórium.

A korlátozás 2025. január 1-jén lépett hatályba, és a jelenlegi szabályozás szerint 2026. december 31-ig tart. Ez alatt az időszak alatt Budapesten főszabály szerint nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely vagy egyéb szálláshely.

Sokan arra számítanak, hogy 2027. január 1-jétől ismét szabadon lehet majd Airbnb célú lakásokat indítani a fővárosban. A helyzet azonban ennél jóval összetettebb.

A moratórium lejárta önmagában még nem jelenti azt, hogy valamennyi budapesti kerületben automatikusan újraindul az engedélyezés.

Mi szükséges egy új szálláshely elindításához?

2027-től csak akkor nyílhat meg ténylegesen az új szálláshelyek nyilvántartásba vételének lehetősége, ha:

• a kormány nem hosszabbítja meg a budapesti moratóriumot;

• az adott kerület nem vezetett be működési tilalmat vagy kvótát;

• a kerületi építési szabályzat megengedi a szálláshely-rendeltetés elhelyezését;

• a társasház alapító okirata, SZMSZ-e vagy közgyűlési határozata nem tiltja a tevékenységet;

• az ingatlan műszakilag megfelel az országos és helyi követelményeknek;

• a szálláshely teljesíti a minősítési, NTAK-regisztrációs és egyéb hatósági feltételeket.

Egy lakás alkalmasságát ezért nem lehet kizárólag a kerület vagy az elhelyezkedés alapján megítélni.

Mely kerületekben lehet reálisan új Airbnb-t indítani 2027-től?

A 2026. augusztus végén ismert szabályozás alapján három nagy csoportot érdemes megkülönböztetni.

Biztosan nem indítható klasszikus lakás-Airbnb

• VI. kerület

Elméletileg lehetséges, de jelentősen korlátozott

• V. kerület

• VII. kerület

• VIII. kerület

A jelenlegi szabályok alapján kedvezőbb kilátású

• XIII. kerület

• IX. kerület

• XI. kerület

• több külső budapesti kerület

A kedvezőbb kilátás nem jelent automatikus engedélyezhetőséget. Azt jelenti, hogy jelenleg nem ismert olyan elfogadott, általános kerületi tiltás vagy kvóta, amely önmagában kizárná az új szálláshely nyilvántartásba vételét.

VI. kerület: a moratórium után is teljes tiltás marad

Terézvárosban a moratórium lejárta nem változtat a helyzeten. A kerület a magánszálláshelyeken és az egyéb szálláshelyeken szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számát 2026. január 1-jétől évi 0 napban határozta meg.

• magánszálláshelyen nem fogadható vendég;

• egyéb szálláshelyen nem fogadható vendég;

• a korlátozás a korábban nyilvántartásba vett szálláshelyeket is érinti;

• a nyilvántartási szám megléte önmagában nem ad lehetőséget a működésre.

A szabályozás nem minden szálláshelytípust tilt. A szálloda, panzió vagy közösségi szálláshely más jogszabályi kategóriába tartozik, ezért ezek helyzetét külön kell vizsgálni. A Kúria a terézvárosi szabályozást jogszerűnek találta. A kerület hivatalos álláspontja szerint a nyilvántartásból való törlés nem feltétlenül automatikus, de magán- vagy egyéb szálláshelyként vendéget fogadni ettől még nem lehet.

Következtetés: klasszikus lakás-Airbnb 2027-ben sem indítható a VI. kerületben.

VII. kerület: két külön feltételrendszernek kell megfelelni

Erzsébetvárosban nem vezettek be a VI. kerülethez hasonló általános tiltást, 2027-től azonban két külön szabályozást kell együttesen figyelembe venni.

Társasházi megállapodás nélkül 0 nap

A VII. kerületi szabályozás alapján 2027. január 1-jétől:

• megfelelő társasházi megállapodással évente 365 nap használható szálláshely-szolgáltatásra;

• társasházi megállapodás nélkül a felhasználható napok száma 0.

A már nyilvántartásba vett szálláshelyek közül azoknak, amelyek nem rendelkeznek társasházi hozzájárulással, 2026. december 31-ig be kell szerezniük és be kell nyújtaniuk a szükséges dokumentumot. Azoknak a szálláshelyeknek, amelyek már rendelkeznek megfelelő társasházi hozzájárulással, nincs szükségük újabb hozzájárulás beszerzésére.

Társasházi megállapodásnak minősülhet:

• az adott szálláshelyet egyértelműen megjelölő közgyűlési határozat;

• az SZMSZ megfelelő rendelkezése;

• vagy az alapító okirat erre vonatkozó előírása.

Új szálláshelyekre további építési feltételek vonatkoznak

A társasházi hozzájárulás önmagában nem elegendő egy új szálláshely kialakításához. A 2025 szeptemberében módosított Erzsébetvárosi Építési Szabályzat alapján lakóépületben az új szálláshely-rendeltetés többek között akkor helyezhető el, ha:

• a szálláshely céljára szolgáló terület nem haladja meg az épület lakórendeltetésű hasznos alapterületének 10%-át;

• kizárólag a földszinten található;

• a kétágyas szobák alapterülete legalább 12 négyzetméter;

• minden további ágy után további 4 négyzetméter áll rendelkezésre;

• minden egységhez közvetlenül kapcsolódó saját fürdőszoba tartozik.

Ezek a követelmények nem teszik automatikusan jogellenessé a korábban engedélyezett emeleti szálláshelyeket. Új szálláshely kialakításakor vagy új eljárás esetén azonban már meghatározóak lehetnek.

Következtetés: 2027-től elméletileg lehet új szálláshelyet indítani Erzsébetvárosban, de a gyakorlatban csak kevés ingatlan lesz képes valamennyi követelménynek megfelelni.

VIII. kerület: kvótarendszer előkészítés alatt

Józsefvárosban különösen fontos elválasztani a már hatályos jogszabályokat az elfogadott szabályozási koncepciótól. A képviselő-testület 2026. június 25-én elfogadta a rövid távú szálláskiadás kerületi szabályozásának koncepcióját. A részletes rendeleti szabályokat 2026 őszén tervezik megalkotni.

Kerületi kvóta

A rövid távú szálláshelyek maximális arányát kerületi szinten 3,5%-ban határoznák meg. Mivel ez hozzávetőlegesen megfelel a jelenlegi józsefvárosi aránynak, a gyakorlatban a szálláshelyek száma nem növekedhetne. Új szálláshely elsősorban akkor nyílhatna, ha egy már működő egység megszűnik.

Negyedenként eltérő korlát

• Palotanegyed: legfeljebb 5%; 3.

• Corvin negyed: legfeljebb 5%; NW Apartments | Airbnb Budapest 2027

• a külső negyedekben jellemzően 1-2%.

A Palotanegyedben és a Corvin negyedben a jelenlegi arány már meghaladja a tervezett 5%-os plafont. Ezeken a területeken ezért az aránynak először a határérték alá kellene csökkennie ahhoz, hogy új szálláshely nyílhasson.

Társasházi korlát

Egy társasházban a rövid távú szálláshelyek legfeljebb a lakások összes alapterületének 20%-át foglalhatnák el. Új szálláshelyet 2027. január 1-jétől csak a társasházi közgyűlés hozzájárulásával lehetne nyilvántartásba venni.

A már működő szálláshelyeknél a társasház hozzájárulását főszabály szerint vélelmeznék, de a közgyűlés később dönthetne úgy, hogy nem támogatja a további működést. A koncepció kötelező üzemeltetői táblát és a vendégfogadás alatt folyamatosan elérhető kapcsolattartót is előírna.

Következtetés: a VIII. kerületet 2027-től nem szabad szabadon nyíló Airbnb-piacként kezelni. A jelenlegi koncepció alapján csak felszabaduló kapacitás és több egyidejű feltétel teljesülése esetén nyílhatna új szálláshely. A részletszabályokat a végleges önkormányzati rendelet alapján kell majd ellenőrizni.

XIII. kerület: az egyik legérdekesebb lehetőség 2027-től

A jelenleg elérhető szabályozás alapján a XIII. kerület a moratórium utáni időszak egyik legérdekesebb budapesti területe lehet.

Jelenleg nem ismert olyan elfogadott XIII. kerületi rendelet, amely: •

• 0 napban határozná meg a rövid távú szálláshely-szolgáltatást; •

• általános kerületi vagy városrészi kvótát vezetne be; •

• minden új szálláshelyhez külön társasházi hozzájárulást követelne meg; •

• kizárólag földszinti ingatlanokra korlátozná a tevékenységet; •

• vagy csak a Nyugati pályaudvar környezetében engedélyezné az új szálláshelyek kialakítását.

A korábban felmerült állítással ellentétben nincs olyan hatályos rendelkezés, amely a Nyugati környékét hivatalosan az egyetlen vagy kiemelten engedélyezett területként jelölné meg.

Mit mond a XIII. kerületi építési szabályzat?

A XIII. kerületi építési szabályzat a szállás és szállás jellegű rendeltetések között kifejezetten nevesíti a szállodát, a panziót, a magánszálláshelyet, az egyéb szálláshelyet, valamint más szálláshelytípusokat. A nagyvárosias lakóövezetek több kategóriájában a szállás jellegű rendeltetés nem általánosan kizárt.

Ez nem jelenti azt, hogy minden XIII. kerületi lakás automatikusan alkalmas lesz Airbnb célú működésre. Egy konkrét ingatlannál különösen vizsgálni kell:

• a pontos építési övezetet;

• az adott területre vonatkozó külön előírásokat;

• a rendeltetésmódosítás szükségességét;

• a parkolóhely-követelményeket;

• a társasház alapító okiratát és SZMSZ-ét;

• a helyiségek méretét;

• valamint az országos műszaki és minősítési követelményeket.

Mi következik ebből?

Ha a kormány nem hosszabbítja meg a budapesti moratóriumot, a XIII. kerület 2026 végéig nem vezet be új kvótát vagy tiltást, a konkrét ingatlan megfelel az építési szabályzatnak, és a társasház dokumentumai sem zárják ki a tevékenységet, akkor 2027. január 1-jétől elvileg ismét lehetővé válhat új magán- vagy egyéb szálláshely nyilvántartásba vétele a XIII. kerületben.

Ez jelenleg kedvezőbb kilátást jelent, mint a VI., VII. vagy VIII. kerületben. Ugyanakkor a szabályozás még 2026 végéig változhat, ezért ingatlanvásárlást kizárólag előzetes megfelelőségi vizsgálat után érdemes tervezni.

V. kerület: nincs teljes tiltás, de alapos vizsgálat

Az V. kerületben jelenleg nincs a VI. kerülethez hasonló, évi 0 napos általános tiltás. A kerületi építési és lakóvédelmi szabályozás ugyanakkor szigorú feltételeket állíthat több szálláshelytípus kialakítása, rendeltetésmódosítása vagy bővítése elé. Egy konkrét ingatlannál meg kell vizsgálni az övezeti besorolást, az esetleges lakóvédelmi előírásokat, a rendeltetésmódosítás feltételeit, a szoba- és helyiségméreteket, a társasház szabályait, valamint a hatóság által megkövetelt dokumentumokat.

Következtetés: 2027-től elméletileg lehet új magánszálláshely indítására lehetőség, de a megfelelőséget ingatlanonként kell megállapítani.

XI. kerület: nincs igazolt, 2027-től életbe lépő teljes tiltás

A jelenleg elérhető rendeletek alapján nem igazolható az az állítás, hogy a XI. kerületben 2027-től általánosan megszűnne az új magánszálláshelyek engedélyezésének lehetősége.

• nem ismert évi 0 napot meghatározó szabály;

• nem ismert teljes, általános rövid távú lakáskiadási tilalom;

• nem ismert minden új magánszálláshelyet automatikusan kizáró rendelkezés.

Ez nem jelent automatikus engedélyezhetőséget. Az adott ingatlan övezeti, társasházi és műszaki megfelelőségét itt is külön kell ellenőrizni.

Mi a helyzet a többi budapesti kerületben?

A jelenlegi információk alapján több budapesti kerületben nincs elfogadott, általános Airbnb-tilalom vagy kerületi kvóta. Ide tartozhat többek között a IX., X. és XII. kerület, valamint több külső budapesti kerület.

Ezekben a kerületekben 2027-től elvileg újra megnyílhat a nyilvántartásba vétel lehetősége, ha a moratórium valóban megszűnik, addig nem születik új helyi korlátozás, az adott építési övezet megengedi a szálláshely-rendeltetést, a társasház nem tiltja a tevékenységet, és az ingatlan minden egyéb követelménynek megfelel.

A nincs ismert tiltás nem azonos azzal, hogy az adott lakás biztosan engedélyezhető.

Hol lehet reálisan új Airbnb-engedély 2027-től?

Biztosan nem

• VI. kerület

  
  

Elméletileg lehetséges, de erősen korlátozott

• VII. kerület

• VIII. kerület

• V. kerület

A jelenlegi szabályozás alapján kedvezőbb kilátású

• XIII. kerület

• IX. kerület

• XI. kerület

• egyes külső budapesti kerületek

Ez a besorolás a 2026. augusztus végén ismert állapotot tükrözi. A kerületi önkormányzatok a moratórium lejártáig további rendeleteket fogadhatnak el, és az országos szabályozás is változhat.

Mire kell figyelni ingatlanvásárlás előtt?

1. Van-e hatályos vagy később életbe lépő kerületi tiltás?

2. Van-e kerületi, városrészi vagy társasházi kvóta?

3. Megengedi-e a kerületi építési szabályzat a szálláshely-rendeltetést?

4. Szükséges-e rendeltetésmódosítás?

5. Előír-e a kerület földszinti elhelyezést?

6. Teljesülnek-e a szoba- és fürdőszoba-követelmények?

7. Van-e megfelelő parkolóhely, vagy keletkezik-e parkolóhely-megváltási kötelezettség?

8. Mit tartalmaz a társasház alapító okirata és SZMSZ-e?

9. Szükséges-e külön közgyűlési hozzájárulás?

10. Megfelel-e az ingatlan az országos szálláshely-minősítési feltételeknek?

Ezek közül akár egyetlen kizáró feltétel is elegendő lehet ahhoz, hogy a kiszemelt lakás ne legyen alkalmas rövid távú szálláshely-szolgáltatásra.

Airbnb célú lakást indítana Budapesten 2027-től?

A moratórium lejárta komoly lehetőségeket nyithat meg, de kerületenként és ingatlanonként jelentősen eltérő feltételekkel kell számolni. Egy látszólag kedvező elhelyezkedésű lakásról is kiderülhet, hogy a kerületi építési szabályzat, a társasházi dokumentumok vagy valamely műszaki előírás miatt nem engedélyezhető.

Amennyiben 2027-től Airbnb célú lakást szeretne indítani Budapesten, vegye fel velünk a kapcsolatot még az ingatlan megvásárlása vagy átalakítása előtt. Segítünk előzetesen felmérni a lehetőségeket, áttekinteni a legfontosabb kerületi és társasházi feltételeket, valamint előkészíteni a szálláshely elindításához szükséges folyamatot: 📞 +36 1 901 0731

✉️ info@nwapartments.hu

Kapcsolatfelvétel

Jelen cikk a 2026. augusztus végén ismert szabályozási helyzet alapján készült, általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi jogi vagy hatósági állásfoglalásnak. A szabályozás változhat, ezért konkrét ingatlan esetén minden esetben az aktuális jogszabályok, a társasházi dokumentumok és az illetékes hatóság álláspontjának együttes vizsgálata szükséges.

Hivatkozott források

Terézváros hivatalos tájékoztatója: https://terezvaros.hu/ugyintezes/kereskedelmi-ugyek/tajekoztatas-a-szallashelyeket-2026-januar-1-jetol-erinto-onkormanyzati-szabalyozasrol

Erzsébetváros 46/2025. rendelete: https://net.jogtar.hu/rendelet?council=erzsebetvaros&docid=A2500046.07R

Erzsébetváros 33/2025. rendelete: https://or.njt.hu/eli/735836/r/2025/33

Józsefváros hivatalos tájékoztatója: https://jozsefvaros.hu/otthon/hirdetotabla/hirek/2026/07/elfogadtuk-a-rovidtavu-szallaskiadas-jozsefvarosi-szabalyozasi-koncepciojat/

XIII. kerületi építési szabályzat: https://net.jogtar.hu/rendelet?council=budapest13&dbnum=550&docid=A2100014.13R