XIII. kerületi Airbnb 2027-től: Budapest egyik legígéretesebb befektetési lehetősége?

Jelenlegi szabályok, városrészek, régi és új építésű lakások befektetői szemmel

A budapesti rövid távú lakáskiadás piaca jelentős átalakulás előtt áll. Az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételére vonatkozó fővárosi moratórium a jelenlegi szabályozás szerint 2026. december 31-én lejár.

Ez nem jelenti azt, hogy 2027-től Budapest minden kerületében ismét szabadon lehet majd Airbnb célú lakást indítani. Terézvárosban teljes tiltás lépett életbe, Erzsébetvárosban szigorú társasházi és építési feltételeket vezettek be, Józsefváros pedig többszintű kvótarendszer bevezetésére készül.

Ebben a környezetben különösen felértékelődhetnek azok a kerületek, amelyek megfelelő turisztikai és közlekedési adottságokkal rendelkeznek, de jelenleg nincs elfogadott helyi Airbnb-tilalmuk vagy kvótarendszerük. A XIII. kerület ezek közül is az egyik legérdekesebb lehetőség lehet 2027-től.

Miért kerülhet előtérbe a XIII. kerület?

A XIII. kerület egyszerre kapcsolódik Budapest hagyományos belvárosához és a főváros egyik legdinamikusabban fejlődő üzleti, lakó- és Duna-parti térségéhez.

• a Nagykörúthoz és a Nyugati pályaudvarhoz közeli régebbi társasházak;

• Újlipótváros klasszikus polgári épületei;

• a Váci úti irodafolyosó környezetében található lakóingatlanok;

• Vizafogó és a Duna-part modernebb társasházai;

• a Marina-part új építésű és jelenleg is fejlődő lakónegyedei;

• Angyalföld folyamatosan megújuló területei.

A sokszínű kínálat miatt egy megfelelő lakás turista-, üzleti, középtávú, céges vagy hosszú távú bérlői keresletre is pozicionálható. Ez csökkentheti a kizárólag turisztikai kereslettől való függést.

Mit mondanak jelenleg a XIII. kerületi szabályok?

A 2026. augusztus végén elérhető szabályozás alapján a XIII. kerületben nincs elfogadott olyan általános önkormányzati rendelet, amely:

• évi 0 napban határozná meg a magán- és egyéb szálláshelyek működését;

• kerületi vagy városrészi Airbnb-kvótát vezetne be;

• minden új szálláshelyhez kötelező társasházi hozzájárulást írna elő;

• kizárólag földszinti ingatlanokra korlátozná a rövid távú kiadást;

• vagy csak a kerület egy meghatározott részén engedélyezné az új szálláshelyek kialakítását.

Nincs olyan hatályos rendelkezés sem, amely kizárólag a Nyugati pályaudvar környékét jelölné meg Airbnb céljára alkalmas vagy engedélyezett területként. Ez azonban nem jelenti azt, hogy 2027-től automatikusan minden XIII. kerületi lakásból szálláshely alakítható ki.

Mit enged a XIII. kerületi építési szabályzat?

A XIII. kerületi építési szabályzat a szállás, szállás jellegű rendeltetés körében kifejezetten nevesíti a szállodát, a panziót, a magánszálláshelyet, az egyéb szálláshelyet és más szálláshelytípusokat. A kerület több nagyvárosias lakóövezetében a szállás jellegű rendeltetés nem általánosan kizárt.

A kerületi építési szabályzat nem jelent automatikus működési engedélyt. Egy konkrét ingatlannál meg kell vizsgálni:

• a telek és az épület pontos építési övezeti besorolását;

• az adott városrészre vonatkozó külön előírásokat;

• a lakás ingatlan-nyilvántartási és használati státuszát;

• a rendeltetésmódosítás szükségességét;

• az esetleges parkolóhely-követelményt;

• a társasház alapító okiratát, SZMSZ-ét és közgyűlési határozatait;

• a lakás műszaki kialakítását és az országos minősítési feltételeket.

Mi szükséges ahhoz, hogy 2027-től új Airbnb indulhasson?

A lehetőség akkor nyílhat meg, ha a kormány nem hosszabbítja meg a budapesti moratóriumot, a kerület addig nem fogad el saját tiltást vagy kvótát, a konkrét övezet megengedi a rendeltetést, a társasház nem tiltja a tevékenységet, az ingatlan műszakilag megfelelő, és teljesíthetők a jegyzői, NTAK- és minősítési feltételek.

A XIII. kerület tehát jelenleg nem biztos Airbnb-kerület, hanem az egyik legkedvezőbbnek látszó budapesti lehetőség. A kettő között lényeges különbség van.

Mi történik közben a többi belvárosi kerületben?

VI. kerület: teljes tiltás

Terézvárosban 2026. január 1-jétől a magán- és egyéb szálláshelyeken felhasználható napok száma évi 0. A klasszikus lakás-Airbnb ezért 2027-ben sem működhet.

VII. kerület: társasházi és építési korlátozások

Erzsébetvárosban 2027-től megfelelő társasházi megállapodás nélkül 0 nap használható szálláshely-szolgáltatásra. Új szálláshelynek főszabály szerint földszinten kell elhelyezkednie, bele kell férnie az épület lakórendeltetésű területére vetített 10%-os korlátba, és szigorú műszaki feltételeket kell teljesítenie.

VIII. kerület: kvótarendszer készül

A tervezett rendszer 3,5%-os kerületi plafont, városrészenként eltérő kvótákat, társasházanként 20%-os alapterületi korlátot és új szálláshelynél kötelező közgyűlési hozzájárulást tartalmaz.

V. kerület: nincs teljes tiltás, de szigorú feltételek lehetnek

Belváros-Lipótvárosban nincs a VI. kerülethez hasonló általános 0 napos tiltás, de az építési és lakóvédelmi szabályok miatt a megfelelőséget ingatlanonként kell vizsgálni.

Ebben az összehasonlításban a XIII. kerület jelenleg lényegesen nyitottabbnak látszik, miközben a belvároshoz való közelsége és közlekedési kapcsolatai versenyképesek.

Régebbi lakások a körút és a Nyugati pályaudvar közelében

A XIII. kerület déli része közvetlenül kapcsolódik Budapest hagyományos belvárosához. A Szent István körút, a Nyugati pályaudvar, a Jászai Mari tér és Újlipótváros déli része a turisták számára könnyen értelmezhető lokáció. A Parlament, a Duna-part, a Margitsziget és a Nagykörút gyalog vagy néhány megállóval elérhető.

Az M3-as metró, a 4-es és 6-os villamos, valamint a Nyugati pályaudvar közlekedési kapcsolatai rövid tartózkodás esetén is komoly előnyt jelentenek.

Újlipótváros: nemcsak turistáknak lehet vonzó

Újlipótváros egyszerre városias, belvárosias és lakónegyedi. A Pozsonyi út, a Szent István park, a Duna-part és a Margitsziget közelsége miatt nemcsak a néhány napra érkező turistáknak, hanem hosszabb tartózkodásra érkező üzleti utazóknak, projektmunkásoknak, digitális nomádoknak és átmeneti lakhatást keresőknek is vonzó lehet.

Ez különösen alkalmassá teheti a területet a rövid és középtávú kiadás kombinálására.

Új építésű lakások a Váci úti irodafolyosó környezetében

A Váci úti irodafolyosó Budapest egyik legjelentősebb üzleti központja. A környék olyan keresletet teremthet, amely nem kizárólag hagyományos turistákra épül: üzleti utazók, többhetes projektre érkező munkavállalók, nemzetközi vállalatok munkatársai és hosszabb átmeneti tartózkodást kereső bérlők is célcsoportot jelenthetnek.

Egy új építésű lakás előnye lehet:

• alacsonyabb műszaki hibakockázat;

• korszerűbb fűtés, hűtés, hő- és hangszigetelés;

• lift, erkély vagy terasz;

• mélygarázs vagy parkolási lehetőség;

• rendezett, prémiumként értékesíthető közös terek.

Vizafogó és a Duna-part: turisztikai és üzleti kereslet egyszerre

A Duna, a Margitsziget, a Duna Aréna, a sport- és rendezvényhelyszínek, valamint a Váci úti üzleti negyed többféle keresletet teremthet. A célcsoport lehet sporteseményre érkező vendég, üzleti utazó, család vagy nyugodtabb környezetet kereső turista.

A XIII. kerületi önkormányzat 2025-2029 közötti turisztikai koncepciója a tömegturizmus helyett a minőségi élményekre, a helyi értékekre és az élhető környezetre helyezi a hangsúlyt. Ez hosszabb távon inkább a kulturáltan működtetett, jó minőségű szálláshelyeknek kedvezhet.

Marina-part: modern lakások, eltérő vendégprofil

A Marina-part modern, Duna-közeli lakásai más terméket képviselnek, mint egy körúthoz közeli polgári ingatlan. Előny lehet a modern környezet, az erkély vagy panoráma, a mélygarázs, a korszerű gépészet, a rendezett közös tér és a hosszabb tartózkodásra is alkalmas lakókörnyezet.

Ezek az ingatlanok azoknak a vendégeknek lehetnek vonzók, akik a bulinegyed helyett modernebb, nyugodtabb és magasabb komfortszintű szállást keresnek.

Mire kell figyelni egy új építésű lakásnál?

• engedi-e az alapító okirat vagy az SZMSZ a rövid távú kiadást;

• van-e a beruházói vagy adásvételi dokumentumokban használati korlátozás;

• hogyan viszonyul a társasház a vendégforgalomhoz;

• alkalmas-e az alaprajz rövid és középtávú kiadásra;

• mekkora a közös költség;

• átadható-e szabályosan belépőkártya vagy kapukód;

• biztosítható-e az önálló és biztonságos vendégbejutás;

• engedélyezhető-e a rendeltetés az adott övezetben.

Az új építésű lakások vételára jellemzően magasabb, ezért a magasabb éjszakai ár nem automatikusan jelent jobb megtérülést. A teljes képet a vételár, finanszírozás, közös költség, berendezés, üzemeltetés és reális kihasználtság alapján kell megvizsgálni.

Régebbi vagy új építésű lakás lehet jobb?

Régebbi lakás lehet előnyösebb, ha fontos a belváros közelsége, turistákat célzunk, kedvezőbb a vételár, jó az alaprajz, megfelelően felújítható és a társasház nem tiltja a működést.

Új építésű lakás lehet előnyösebb, ha magasabb komfortszintű terméket szeretnénk, üzleti és hosszabb tartózkodású vendégeket is célzunk, fontos az erkély, lift, parkoló vagy modern gépészet, és a magasabb vételár mellett is megfelelő megtérülés érhető el.

A legjobb választás nem feltétlenül a legújabb vagy a legbelsőbb lakás. Az a megfelelő ingatlan, amelynek lokációja, alaprajza, jogi helyzete, műszaki állapota és vételára ugyanazt a kiadási stratégiát támogatja.

Milyen lakást érdemes keresni?

• metróhoz vagy jelentős villamosvonalhoz közeli elhelyezkedés;

• külön hálószoba;

• világos, jól fotózható belső tér;

• klíma;

• könnyen automatizálható vendégbejutás;

• megfelelő hangszigetelés;

• egyértelműen meghatározható célcsoport.

Nem minden lakást érdemes ugyanarra a vendégkörre optimalizálni. A körútnál a belvárosi elhelyezkedés, Újlipótvárosban a környék hangulata és a Duna, a Váci útnál az üzleti lokáció, a Marina-parton a modern környezet és a hosszabb tartózkodásra való alkalmasság kerülhet előtérbe.

Nemcsak az éjszakánkénti árat kell megvizsgálni

A várható eredményt nem lehet pusztán a hirdetési árakból meghatározni. Számolni kell a tényleges éves kihasználtsággal, a hétköznapi és hétvégi kereslettel, a szezonalitással, a tartózkodási idővel, platformjutalékkal, takarítással, rezsivel, közös költséggel, adókkal, karbantartással, amortizációval és üzemeltetési díjjal.

A magasabb éjszakai ár nem feltétlenül jelent magasabb éves profitot. Egy alacsonyabb áron, de stabilabban és hosszabb tartózkodásokkal működő lakás eredményesebb lehet.

A XIII. kerület valóban Budapest egyik legjobb lehetősége lehet?

A jelenlegi szabályozás és ingatlanpiaci adottságok alapján igen, de csak feltételesen. Mellette szól a belváros közelsége, a jó közlekedés, a Nyugati pályaudvar, az M3-as metró, a Nagykörút, a Duna és a Margitsziget, a Váci úti üzleti negyed, a régi és új lakások választéka, valamint az, hogy jelenleg nincs elfogadott általános kerületi tiltás vagy kvóta.

A legjobb választás nem feltétlenül a legújabb vagy a legbelsőbb lakás. Az a megfelelő ingatlan, amelynek lokációja, alaprajza, jogi helyzete, műszaki állapota és vételára ugyanazt a kiadási stratégiát támogatja. A legnagyobb bizonytalanság az, hogy 2026 végéig változik-e az országos vagy a helyi szabályozás. Ezért már most érdemes felkészülni, de kizárólag ellenőrzött ingatlanra szabad vételi döntést alapozni.

Airbnb célú lakást vásárolna vagy indítana a XIII. kerületben?

Segítünk még a vásárlás előtt felmérni az ingatlan alkalmasságát, a kerületi és társasházi feltételeket, a szükséges kialakításokat, a várható vendégkört, az értékesítési stratégiát, valamint a reálisan elérhető bevételt és költségeket.

Amennyiben szeretné megismerni már működő, általunk kezelt XIII. kerületi lakások tényleges teljesítményét, vegye fel velünk a kapcsolatot.

Kérésére megküldjük egy összehasonlítható, már üzemelő lakás anonimizált foglaltsági, átlagár- és bevételi adatait, hogy ne pusztán általános piaci ígéretek alapján kelljen döntést hoznia.

📞 +36 1 901 0731

✉️ info@nwapartments.hu

Jelen cikk a 2026. augusztus végén ismert szabályozási helyzet alapján készült, általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi jogi, adózási vagy hatósági állásfoglalásnak.

Források

XIII. kerületi építési szabályzat: https://net.jogtar.hu/rendelet?council=budapest13&dbnum=550&docid=A2100014.13R XIII. kerületi Turisztikai Koncepció 2025-2029: https://www.budapest13.hu/onkormanyzati-strategiak/turisztikai-koncepcio-2025-2029/